Per quanto riguarda la stima immobiliare, ci si può rifare a vari metodi di calcolo che analizzeremo nel corso di varie puntate. Uno dei metodi più semplici usati nella stima di immobili è il "comparativo". Esso consiste sostanzialmente nel verificare le transazioni di mercato relative a beni simili a quello considerato e allocati nelle sue immediate vicinanze. Il prezzo medio corrente del bene di riferimento viene ricavato da quelli che hanno caratterizzato le transazioni di cui sopra.
Il prezzo medio viene generalmente poi moltiplicato per un parametro K che esprime il fatto che il bene preso in cosiderazione abbia caratteristiche che lo qualifichino come superiore o inferiore alla media (si pensi ad esempio allo stato di manutenzione di tale bene che potrebbe essere "superiore alla media" e quindi il K sarà > 1 oppure "inferiore alla media" e quindi il K sarà<1).
Il fattore K dipende in linea di massima da: caratteristiche oggettive dell'immobile (finiture, dotazioni etc.), ubicazione (disponibilità di servizi), stato materiale (stato di conservazione), stato giuridico (libero, locato ect.), posizione concorrenziale (immobili uso commerciale).
La stima immobiliare - prima parte
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martedì 31 marzo 2009
martedì 17 marzo 2009
La stima immobiliare
La valutazione dei beni immobili è un'operazione molto complessa poiché richiede un'analisi sia delle caratteristiche stesse dell'immobile che di una serie di fattori esterni.
Il valore dell'immobile è infatti influenzato da:
-fattori catastali
-regolarità originaria della costruzione (c'è almeno parzialmente?)
-regime locativo
-regime di edificabilità (come è al momento della valutazione e come potrebbe evolvere nel tempo)
-rischio politico (potenziali provvedimenti legislativi limitativi o che possono modificare le destinazioni delle aree prese in considerazione)
I metodi utilizzati per le perizie immobiliari appartengono a due grandi famiglie: i diretti e gli indiretti.
I metodi diretti si possono utilizzare quando si conoscono parametri riferiti a beni immobili simili e omogenei a quelli oggetto di valutazione.
I metodi di valutazione degli immobili sono sostanzialmente i seguenti:
-metodo sintetico-comparativo
-metodo del costo di riacquisto
-metodo del costo di riproduzione
-metodo del prezzo di trasformazione
-metodo della attualizzazione del reddito
Il valore dell'immobile è infatti influenzato da:
-fattori catastali
-regolarità originaria della costruzione (c'è almeno parzialmente?)
-regime locativo
-regime di edificabilità (come è al momento della valutazione e come potrebbe evolvere nel tempo)
-rischio politico (potenziali provvedimenti legislativi limitativi o che possono modificare le destinazioni delle aree prese in considerazione)
I metodi utilizzati per le perizie immobiliari appartengono a due grandi famiglie: i diretti e gli indiretti.
I metodi diretti si possono utilizzare quando si conoscono parametri riferiti a beni immobili simili e omogenei a quelli oggetto di valutazione.
I metodi di valutazione degli immobili sono sostanzialmente i seguenti:
-metodo sintetico-comparativo
-metodo del costo di riacquisto
-metodo del costo di riproduzione
-metodo del prezzo di trasformazione
-metodo della attualizzazione del reddito
Vediamo di seguito il metodo comparativo:
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