L'avviamento positivo

Per quanto riguarda le nostre puntate sulla valutazione d'azienda, continuiamo oggi con alcune riflessioni sull'avviamento positivo.

Primo concetto: l'avviamento può essere positivo o negativo.

L'avviamento in senso stretto, tecnicamente è definito "avviamento positivo" oppure goodwill.
Quando non si specifica niente altro, parlando di avviamento, si sottointende che esso sia positivo.
Per quanto riguarda la definizione, si dice "avviamento" oppure "avviamento positivo",
la differenza positiva fra il valore economico di un'azienda e il suo capitale iscritto in bilancio. Il capitale scritto in bilancio è la somma algebrica dei valori correnti attivi con quelli passivi che compongono il capitale aziendale.

E' ammessa l'iscrizione in bilancio solo se è stato pagato un prezzo a titolo di avviamento in sede di acquisto di un'azienda. Più specificatamente, l'art. 2426 (punto 6) del c.c. stabilisce che esso può essere iscritto all'attivo del bilancio sotto le seguenti condizioni:
- ci deve essere il consenso del collegio sindacale
- l'avviamento deve essere stato acquisito a titolo oneroso
- esso può essere iscritto nei limiti del costo sostenuto per acquisirlo
- deve essere ammortizzato entro 5 anni (civilmente)
E' pur tuttavia consentito ammortizzare l'avviamento anche per un periodo limitato di durata superiore purchè questo periodo non superi la durata per l'utilizzazione di questo attivo e che ne sia data adeguata spiegazione nella nota integrativa

Per quanto riguarda la durata di ammortamento, ad oggi esso è ammortizzabile civilisticamente in 5 anni e fiscalmente in 18 anni.

Da rilevare il fatto che esiste una linea di pensiero secondo la quale l'avviamento non andrebbe ammortizzato perchè esso potrebbe nel tempo aumentare di valore anziché diminuire.

Per quanto riguarda gli IAS, l’avviamento rappresenta un bene con una vita utile indefinita e va annualmente sottoposto all'Impairment Test per verificarne il valore.

Il test deve essere effettuato con cadenza almeno annuale e, in ogni caso, nel momento in cui vi è un’indicazione che il bene possa avere subito una riduzione di valore. In pratica si tratta di confrontare il valore contabile del bene con il suo valore recuperabile in modo da iscrivere in bilancio il bene ad un valore non superiore rispetto a quello recuperabile.

Anche i principi contabili internazionali prevedono che l’avviamento possa essere capitalizzato solamente in seguito ad un’operazione di business combination, cioè in caso di acquisto di un’azienda o di un ramo aziendale, in caso di fusioni, scissioni e conferimenti.

La valutazione dell’avviamento

L’avviamento di un’azienda, secondo la giurisprudenza odierna, è un bene immateriale che costituisce parte integrante dell’azienda stessa, ed è inscindibile da un altro bene immateriale dell’azienda stessa, ovvero la clientela. Avviamento e clientela non possono essere separati né avere esistenza propria autonoma l’uno rispetto all’altra. Avviamento e clientela, pur essendo inscindibili, costituiscono due entità distinte.
L’avviamento sostanzialmente è un concetto che serve a rappresentare il fatto che l’impresa ha una capacità di produrre redditi nel tempo e soprattutto che tali redditi generano utili superiori a quelli ordinari. Gli utili superiori a quelli ordinari, tecnicamente prendono il nome di “extra profitti”. In pratica l’avviamento porta dentro di sé il concetto di potenzialità, perché è un indice che rappresenta il potenziale dell’azienda nel produrre redditi ed extra profitti in futuro.
Tale capacità è dovuta al fatto che l’azienda è un “sistema” di fattori che tendono ad un obiettivo, dove per sistema si intende un insieme “organizzato”. Organizzazione si riferisce al fatto che i fattori che compongo l’azienda sono tra loro collegati ed interdipendenti perché esistono delle relazioni ben precise tra di essi. E’ proprio l’organizzazione dei fattori che permette (o dovrebbe permettere) di ottenere utili superiori a quelli che si genererebbero mettendo a reddito sul mercato i singoli fattori al tasso di remunerazione attuale.

Chi acquisisce un’azienda, riconosce alla parte cedente un valore di avviamento, cioè un compenso per ripagare il fatto che l’azienda ha un insieme di fattori intangibili che si configurano tecnicamente come la potenzialità di produrre reddito e utili. Per un’azienda acquisita l’avviamento in questo case è “derivativo” perché viene trasferito a titolo oneroso dalla vecchia alla nuova proprietà
Per un’azienda fondata ex-novo l’avviamento si dice invece “generato” perché è la conseguenza di una gestione aziendale efficiente.

La stima dell’avviamento di un’azienda deve inoltre tener conto del fatto che è importante distinguere tra avviamento soggettivo ed avviamento oggettivo a seconda che esso dipenda o meno dalle caratteristiche personali dell’imprenditore. La parte soggettiva dell’avviamento non è trasferibile in un’operazione di compra/vendita aziendale.

Ad essere trasferibile è invece la parte oggettiva dell’avviamento cioè quella che non dipende dalle qualità dell’imprenditore ma più specificatamente da:

• marchi
• brevetti
• know how
• rete commerciale
• presenza sul mercato
• portafoglio clienti
• etc.
  
  

Aspetti fiscali della valutazione dell’avviamento

Da un punto di vista fiscale, dobbiamo precisare che l’avviamento, se è rilevato, non è oggetto di tassazione autonoma, ma costituisce una componente dell’azienda della quale ha concorso a formare il valore, in altre parole l’avviamento è oggetto di tassazione in maniera cumulativa all’azienda se si realizzano plusvalenze. Adesso facciamo un esempio: parliamo di cessione d’azienda.
L'Amministrazione Finanziaria è legittimata a procedere in via induttiva all'accertamento del reddito da plusvalenza patrimoniale relativa al valore di avviamento, realizzata a seguito di cessione di azienda, sulla base dell'accertamento di valore effettuato in sede di applicazione dell'imposta di registro, ed è onere probatorio del contribuente superare (anche con ricorso ad elementi indiziari) la presunzione di corrispondenza del prezzo incassato con il valore di mercato accertato in via definitiva in sede di applicazione dell'imposta di registro, dimostrando di avere in concreto venduto ad un prezzo inferiore.
La Cassazione (sentenza n. 19830 del 18 luglio 2008) conferma, dunque, la possibilità per l'Amministrazione Finanziaria di procedere, in tali circostanze, in "via induttiva".


Nella prassi professionale, si pone quindi per il contribuente il problema di determinare un valore di avviamento che possa essere ritenuto congruo da un punto di vista fiscale.
Spesso, in ottica prudenziale, si fanno coincidere le valutazioni aziendali con le valutazioni dell’ amministrazione finanziaria.
Nel caso non coincidano è comunque opportuno esporre le cause e le ragioni che hanno portato ad attribuire il valore di avviamento dichiarato.
L’Amministrazione Finanziaria ha infatti il potere di “dimostrare l’infedeltà” di quanto dichiarato dalle parti circa il valore dell’avviamento.
L’avviamento viene determinato dagli uffici, in sede di rettifica, assumendo la media dei redditi dichiarati o desunti dalla contabilità per 2 o 3 anni (a volte anche per un numero superiore a seconda dell’anzianità e dell’ubicazione dell’azienda). Un altro metodo consiste nella capitalizzazione ad un certo tasso dell’ultimo reddito dichiarato, ma è raramente applicato.
Si tratta di metodi empirici di valutazione, considerabili arbitrari, ma che riscontrano un’adozione diffusa nel sistema di calcolo per l’estrema semplicità di applicazione, facilmente adottabili anche da chi ha scarsa dimestichezza con la mutevole realtà aziendale e preferisce utilizzare soluzioni di calcolo standardizzate.
Criteri omogenei del valore di avviamento sono stati introdotti dal DPR 460 31/07/1996, pi sostituito dal D.L. n. 218 del 19/06/1997.
La giurisprudenza si è pronunciata in vari modi dimostrando comunque di preferire il criterio della capitalizzazione del reddito, ma non escludendo che si debbano considerare anche valutazioni che tengano conto delle specificità delle aziende prese in considerazione dal punto di vista di numerose variabili quali ad esempio la situazione locale dell’ubicazione in cui si trova l’azienda, oppure le relazioni con fornitori, clienti, collaboratori etc.
La capitalizzazione dell’ultimo reddito è un’entità concettualmente diversa dal valore complessivo dell’azienda. Di conseguenza la capitalizzazione del reddito non è fiscalmente accettabile ai fini della determinazione del valore dell’azienda.
Nel caso di trasferimento d’azienda, una volta accertati i costi e fatte le opportune deduzioni, la plusvalenza tassabile si configura come la differenza tra il valore fiscalmente corretto ai sensi dell’art. 86 del DPR n. 917/86 e il valore di trasferimento dell’azienda. Ove manchi il valore fiscalmente definito, costituisce avviamento e quindi plusvalenza tutto il valore che residua oltre i costi documentati.
Il valore di avviamento, considerato sia dal punto di vista delle imposte dirette che da quelle di registro, (la cui base imponibile data dal valore dichiarato dalle parti o corrispettivo pattuito) viene controllato dall’Amministrazione Finanziaria con riferimento al valore complessivo dei beni che compongono l’azienda, compreso quindi l’avviamento al netto delle passività risultanti dalle scritture contabili o da atti aventi data certa.
Non si fa luogo a tassazione dell’avviamento quando, in sede di trasferimento per successione, l’azienda cessa di esistere. Ciò in quanto la figura giuridica dell’avviamento si configura soltanto nell’ipotesi in cui, con il mutamento della persona dell’imprenditore, l’impresa continui la sua attività economica.

La stima immobiliare - seconda parte

Per quanto riguarda la stima immobiliare, ci si può rifare a vari metodi di calcolo che analizzeremo nel corso di varie puntate. Uno dei metodi più semplici usati nella stima di immobili è il "comparativo". Esso consiste sostanzialmente nel verificare le transazioni di mercato relative a beni simili a quello considerato e allocati nelle sue immediate vicinanze. Il prezzo medio corrente del bene di riferimento viene ricavato da quelli che hanno caratterizzato le transazioni di cui sopra.

Il prezzo medio viene generalmente poi moltiplicato per un parametro K che esprime il fatto che il bene preso in cosiderazione abbia caratteristiche che lo qualifichino come superiore o inferiore alla media (si pensi ad esempio allo stato di manutenzione di tale bene che potrebbe essere "superiore alla media" e quindi il K sarà > 1 oppure "inferiore alla media" e quindi il K sarà<1).

Il fattore K dipende in linea di massima da: caratteristiche oggettive dell'immobile (finiture, dotazioni etc.), ubicazione (disponibilità di servizi), stato materiale (stato di conservazione), stato giuridico (libero, locato ect.), posizione concorrenziale (immobili uso commerciale).

La stima immobiliare - prima parte

La valutazione d'azienda

La valutazione d'azienda è una tematica calda nell'attuale scenario economico mondiale. L'interesse per questa attività è in forte crescita anche alla luce di una situazione di mercato caratterizzata da forti transazioni nel campo delle operazioni straordinarie (acquisizioni, ristrutturazioni, conferimenti, scissioni, scorpori etc.) dovuto ad un riassetto degli equilibri societari in seguito alla situazione di crisi globale dei mercati.
Tutto ciò sta portando alcune novità nel campo della teoria della valutazione d'azienda, affiancando ai tradizionali metodi di valutazione supportati da un'ampia e documentata dottrina teorica, metodi di stima del valore non altrettanto solidamente basati su teorie documentate e mature.

L'obiettivo della valutazione d'azienda riguarda la determinazione del valore teorico del capitale economico di una società al fine di fornire elementi conoscitivi per operazioni particolari quali aumento di capitale, cessione quote, fusioni, etc., o anche a seguito di incarichi ex lege.

Le principali fasi dell'attività riguardano la scelta e l'applicazione delle metodologie valutative maggiormente appropriate tra quelle suggerite dalla dottrina economica e dalla prassi professionale; trovano in tale ambito, applicazione p.es. metodi finanziari, multipli di borsa o transazioni comparabili, reddituali, etc.

La valutazione d'azienda porta alla redazione di una perizia di stima più o meno articolata in cui lo stimatore, identificata la proprietà stimata, descriverà lo scopo e le caratteristiche della stima, le premesse ed il processo valutativo su cui essa è fondata, la metodologia applicata nella valutazione d'azienda e le relative conclusioni di valore.

La valutazione d'azienda viene effettuata in numerosi contesti e con altrettanto numerose finalità. In linea di massima possiamo dire che essa viene eseguita da un lato in occasione di operazioni straordinarie (cessione d'azienda, cessione di quote societarie, cessione di ramo d'azienda, trasformazione societaria, conferimento, scorporo, affitto d'azienda, ristrutturazione societaria, rivalutazione di partecipazioni, ingresso di un nuovo socio, aumento di capitale, sovrapprezzi, procedimenti giudiziari, giudizi arbitrali, perizie stragiudiziali, richiesta di garanzie per finanziamenti, impairment test, valutazione e iscrizione di intangibili - marchi e brevetti etc -con conseguente stima del Fair Value, allocazione del prezzo di acquisto (PPA), Verifica di compatibilità economica della stima patrimoniale etc.) da un altro lato invece essa sta diventando sempre più un'operazione ordinaria per la misurazione delle performance passate e future.

Da quest'ultimo punto di vista si tende a considerare il Valore d'azienda in funzione delle prospettive future e sulla base dei rendimenti attesi e ai profili di rischio delle iniziative imprenditoriali da prendere. La parola chiave sulla quale viene costruita la stima dell'azienda è quindi la parola "Proiezione". Le proiezioni sono infatti la base sulla quale vengono costruite le previsioni che a loro volta sono la base sulla quale l'impresa costruisce i propri impegni verso terzi.

A prescindere dalla motivazione per cui viene fatta una valutazione d'azienda, la relazione della valutazione si concretizza in un documento che tecnicamente prende il nome di "perizia di stima". La perizia di stima viene redatta secondo uno schema che in linea di massima può essere così sintetizzato: identificata la proprietà stimata, lo stimatore descriverà lo scopo e le caratteristiche della stima, le premesse ed il processo valutativo su cui essa è fondata, la metodologia applicata nella valutazione d'azienda e le relative conclusioni di valore. Diciamo comunque che la scaletta dei passi da seguire può essere così sintetizzata:
-Definizione degli obiettivi della valutazione e dei destinatari della relazione
-Definizione dell’oggetto di valutazione e relativa analisi di domionio (o meglio determinazione del perimetro della valutazione)
-Analisi del contesto economico in cui l'azienda opera.
-Analisi delle politiche e delle strategie aziendali
-Analisi storica dei risultati di bilancio.
-Definizione della data di riferimento della valutazione
-Scelta dei metodi di valutazione e dei relativi parametri con indicazione della motivazione delle scelte.
-Esecuzione delle operazioni di calcolo e dei relativi controlli. Considerazioni sul ruolo delle valutazioni personali nella stima. uesto è un punto molto importante perché uno dei problemi che si sono evidenziati nel passato è che si è fatto troppo spesso ricorso a valutazioni personali e troppo poco a metodi quantitativi. Le valutazioni personali sono una parte imprescindibile pel processo di stima, poiché sono proprio gli individui ad effettuare la stima, ma bosogna considerare in maniera molto seria il problema della distorsione personale. Ad esempio si sono riscontrati in numerosi studi il fatto che le stime fatte da coloro i cui interessi erano maggiormente rientati alla prudenza, si sono rivelate distorte rispetto a quanto sarebbe stato altrimenti.
-Analisi di sensitività dei risultati ottenuti, analisi di scenario, considerazioni sulle probabili percentuali di errore delle stime.
-Conclusioni

La stima preventiva assicurativa

Date un'occhiata al link qui sotto:

La stima preventiva assicurativa

La stima immobiliare

La valutazione dei beni immobili è un'operazione molto complessa poiché richiede un'analisi sia delle caratteristiche stesse dell'immobile che di una serie di fattori esterni.
Il valore dell'immobile è infatti influenzato da:
-fattori catastali
-regolarità originaria della costruzione (c'è almeno parzialmente?)
-regime locativo
-regime di edificabilità (come è al momento della valutazione e come potrebbe evolvere nel tempo)
-rischio politico (potenziali provvedimenti legislativi limitativi o che possono modificare le destinazioni delle aree prese in considerazione)

I metodi utilizzati per le perizie immobiliari appartengono a due grandi famiglie: i diretti e gli indiretti.
I metodi diretti si possono utilizzare quando si conoscono parametri riferiti a beni immobili simili e omogenei a quelli oggetto di valutazione.

I metodi di valutazione degli immobili sono sostanzialmente i seguenti:
-metodo sintetico-comparativo
-metodo del costo di riacquisto
-metodo del costo di riproduzione
-metodo del prezzo di trasformazione
-metodo della attualizzazione del reddito

Vediamo di seguito il metodo comparativo:

Clicca qui per il metodo comparativo

Valutazione d'azienda e fallimento

Il fallimento è una procedura concorsuale disposta dall'autorità giudiziaria e diretta a liquidare il patrimonio dell'imprenditore insolvente al fine di distribuire il ricavato tra i creditori secondo il criterio della par condicio, fatte salve le cause legittime di prelazione. Da un punto di vista operativo esso si configura come una procedura tramite la quale il "sistema azienda" viene disaggregato nelòle sue componenti elementari e liquidato a sostegno dei creditori.
Da vari punti di vista tale procedura è simile all'operazione di liquidazione volontaria e lo è ancor di più se andiamo a verificarne la finalità ovvero la determinazione del capitale di liquidazione cioè il patromonio che scaturisce dalla somma algebrica di valori non più collegati in termini funzionali, in quanto è venuta a cessare ogni attività.
La liquidazione forzata applica metodi valutativi affini a quelli indicati per la liquidazione volontaria anche se la natura concorsuale della procedura rende necessario far riferimento ad un complesso normativo (legge fallimentare) che richiede alcune differenziazioni nei principi di valutazione e di quantificazione del patrimonio aziendale.
In linea generale, i principi di valutazione dell'attivo sono quelli del presumibile valore di realizzo dei beni, ma applicato, in sede fallimentare, con criteri di particolare prudenza; per il passivo, vale il criterio dell'accertamento ordinato dei debiti e della presunta estinzione.
Per quanto riguarda le attività, il criterio di realizzo, può essere costituito dal valore di realizzazione desunto dal mercato o dal valore di sostituzione o di riproduzione; in ogni caso, al valore di realizzo deve essere applicata sia la possibiità della vendita frazionata dei beni che quella della cessione globale dell'attività o di settori funzionanti autonomi, nell'ottica del migliore realizzo dei beni stessi.
Per le passività, occorre procedere all'estinzione delle poste debitorie, in seguito al puntuale acceramento eseguito nella verifica dello stato passivo, sia in relazione alla tipologia di debiti che della categoria del creditore (ipotecario, pignoratizio, oriviolegaito, chirografario), e alla quantificazione di eventuali poste passive potenziali (non rilevate in contabilità per contenziosi in essere o eventuali). In realtà, nella prassi professionale, molto raraente vengono valutate le passività in quanto non oggetto di trasferimento (ma di semplice accertamento ai fini della formazione dello stato passivo): la valutazione è pertanto limitata alle poste attive suscettibili di trasferimento.
Un caso particolare nella procedura fallimentare è dato dal trasferimento per cessione d'azienda: in tale circostanza l'avviamento può risultare inesistente oppure presente e quindi trasferibile.
Nella prima ipotesi la cessione frazionata dell'azienda non presenta particolari problemi valutativi in quanto la disaggregazione del complesso aziendale richiede la stima dei valori in assenza di avviamento, che si ritiene azzerato in seguito alla gestione trascora dell'azienda fallita. In tale ipotesi non si quantifica un badwill, limitandosi a valorizzare le single attività cedenti.
Qualora invece sia riscontrabile un valore di avviamento positivo, è conveniente, per ottenere il migliore soddisfaciemnto dei creditori, procedere al realizzo in blocco del complesso aziendale, per il quale la curatela si attiva onde ottenere la stima del capitale economico d'azienda (la valutazione d'azienda viene solitamente effettuata da un perito specificatamente incaricato che va a redigere un rapporto tecnicamente chiamato Perizia di Stima.
Spesso l'avviamento in tale circostanza, viene valutato emipicamente in base agli elementi oggettivi, che in sede fallimentare sono spesso carenti: si pensi all'importanza del volume d'affari, che rappresenta uno dei pochi dati certi, sul quale fondare considerazioni di valore. Il voume d'affari appare infatti come un dato non inficiato dalla negativa gestione (e può dare indicazioni tendenziali di quello che potrebbe essere l'utile dell'azienda se fosse getita in modo tale da assicurare condizioni di normalità di funzionamento e di positività dei risultati).
In tale contesto sono comunque applicabili anche i metodi tradizionali di valutazione d'azienda, in particolare i metodi patrimoniali e misti (agevolati dalla presenza di un inventario fallimentare, predistosto dal curatore e garantito dalla posa dei sigilli sui beni e nella sede dell'impresa). Più difficilmente applicabili sono i metodi reddituali e finanziari per la negativià dei dati storici e per l'aleatorietà delle previsioni per il futuro, necesitando le aziende fallite di profondi processi di ristrutturazione.
E' pertanto importante sottolineare che prima di giungere alla stima del valore d'azienda, il perito quantifica, le spese di ristrutturazione e rilancio aziendale e le detrae dal valore totale.
La normativa fallimentare disciplina la cessione del complesso aziendale (anche se temporaneamente non funzionante) all'art. 105 L.F., lasciando trapelare la propria preferenza per il realizzo in blocco dell'azienda o dei suoi rami, perché l'operazione che, nell'ottica del migliore soddisfacimneto dei creditori, rappresenta un adelle soluzioni più auspicabili della crisi d'impresa.
Qualora l'impresa venga dichiarata fallita, l'unità aziendale può essere mantenuta solo adottando forme idonee ad evitare il dissolvimento del collegamanto funzionale che la caratterizza: la finalità è quella di conservare l'integrità del complesso aziendale, soprattutto come unità produttiva.
L'azienda non si estingue con la dichiarazione di fallimento, potendo il sistema giuridico (non solo fallimentare) reagire alla disgregazione attraverso formule che rendono possibili soluzioni temporanee, quali l'affitto d'azienda o di un suo ramo, anche durante la procedura (art. 104-bis L.F.), oppure l'esercizio provvisorio (art. 104 L.F.), al fine di matenere saldo il vincolo di destinazione produttiva del complesso aziendale. Con la sentenza dichiarativa di fallimento infatti, il tribunale può disporre l' "esercizio provvisorio" (continuazione dell'esercizio dell'impresa) su proposta del curatore, sentito il Giudice Delegato e il comitato dei creditori (o autonomamente, se è disposto contestualmente alla dichiarazione di fallimento), anche tramite affitto d'azienda o di un ramo di essa. L'affittuario avrà diritto di prelazione in caso di vendita dell'impresa nel rilevarla.
Entro 60 giorni dalla redazione dell'inventario, il curatore predispone il programma di liquidazione. Viene presentato ai creditori e al G.D. (Giudice Delegato). Dopo l'approvazione, si procede alla vendita dei beni, dell'azienda o per rami d'azienda, cessione dei crediti anche di natura fiscale secondo metodologie competitive (come l'asta pubblica). Il G.D. può sospendere la vendita se ricorrono gravi e giustificati motivi, su istanza del fallito o del comitato dei creditori, o in caso di offerta migliorativa.
Il progetto di riparto dell'attivo è predisposto dal curatore e diviene esecutivo se, una volta trascorsi i 15 giorni, i creditori non propongono reclamo. Altrimenti il programma diviene esecutivo previo accantonamento delle somme contestate sulle quali decide il tribunale. Nella ripartizione i crediti assistiti da garanzia reale prevalgono sui crediti prededucibili; questi prevalgono sui crediti privilegiati (pegno, ipoteca) e per ultimi si hanno i creditori chirografari, soggetti a par condicio creditorum (in pratica, saranno soddisfatti in egual misura sulla percentuale del credito ad essi dovuto).
La norma fallimentare sulla liquidazione dell'attivo è codificata dall'art. 107 L.F., che disciplina la modalità delle vendite: nonostante il rapporto di complementarietà che lega i beni aziendali sia di natura più intensa rispetto alla semplice sommatoria dei beni da tresferire in blocco, tra le forma di vendita ammesse, ispirate comunque a criteri di competitività, si rendono reperibili oltre all'incanto, le offerte private, come ipotesi tipiche delle vendite fallimentari, dei complessi aziendali, il cui atto definitivo resta pur sempre un provvedimento di natura giudiziaria.