Per quanto riguarda la stima immobiliare, ci si può rifare a vari metodi di calcolo che analizzeremo nel corso di varie puntate. Uno dei metodi più semplici usati nella stima di immobili è il "comparativo". Esso consiste sostanzialmente nel verificare le transazioni di mercato relative a beni simili a quello considerato e allocati nelle sue immediate vicinanze. Il prezzo medio corrente del bene di riferimento viene ricavato da quelli che hanno caratterizzato le transazioni di cui sopra.
Il prezzo medio viene generalmente poi moltiplicato per un parametro K che esprime il fatto che il bene preso in cosiderazione abbia caratteristiche che lo qualifichino come superiore o inferiore alla media (si pensi ad esempio allo stato di manutenzione di tale bene che potrebbe essere "superiore alla media" e quindi il K sarà > 1 oppure "inferiore alla media" e quindi il K sarà<1).
Il fattore K dipende in linea di massima da: caratteristiche oggettive dell'immobile (finiture, dotazioni etc.), ubicazione (disponibilità di servizi), stato materiale (stato di conservazione), stato giuridico (libero, locato ect.), posizione concorrenziale (immobili uso commerciale).
La stima immobiliare - prima parte
martedì 31 marzo 2009
lunedì 30 marzo 2009
La valutazione d'azienda
La valutazione d'azienda è una tematica calda nell'attuale scenario economico mondiale. L'interesse per questa attività è in forte crescita anche alla luce di una situazione di mercato caratterizzata da forti transazioni nel campo delle operazioni straordinarie (acquisizioni, ristrutturazioni, conferimenti, scissioni, scorpori etc.) dovuto ad un riassetto degli equilibri societari in seguito alla situazione di crisi globale dei mercati.
Tutto ciò sta portando alcune novità nel campo della teoria della valutazione d'azienda, affiancando ai tradizionali metodi di valutazione supportati da un'ampia e documentata dottrina teorica, metodi di stima del valore non altrettanto solidamente basati su teorie documentate e mature.
L'obiettivo della valutazione d'azienda riguarda la determinazione del valore teorico del capitale economico di una società al fine di fornire elementi conoscitivi per operazioni particolari quali aumento di capitale, cessione quote, fusioni, etc., o anche a seguito di incarichi ex lege.
Le principali fasi dell'attività riguardano la scelta e l'applicazione delle metodologie valutative maggiormente appropriate tra quelle suggerite dalla dottrina economica e dalla prassi professionale; trovano in tale ambito, applicazione p.es. metodi finanziari, multipli di borsa o transazioni comparabili, reddituali, etc.
La valutazione d'azienda porta alla redazione di una perizia di stima più o meno articolata in cui lo stimatore, identificata la proprietà stimata, descriverà lo scopo e le caratteristiche della stima, le premesse ed il processo valutativo su cui essa è fondata, la metodologia applicata nella valutazione d'azienda e le relative conclusioni di valore.
La valutazione d'azienda viene effettuata in numerosi contesti e con altrettanto numerose finalità. In linea di massima possiamo dire che essa viene eseguita da un lato in occasione di operazioni straordinarie (cessione d'azienda, cessione di quote societarie, cessione di ramo d'azienda, trasformazione societaria, conferimento, scorporo, affitto d'azienda, ristrutturazione societaria, rivalutazione di partecipazioni, ingresso di un nuovo socio, aumento di capitale, sovrapprezzi, procedimenti giudiziari, giudizi arbitrali, perizie stragiudiziali, richiesta di garanzie per finanziamenti, impairment test, valutazione e iscrizione di intangibili - marchi e brevetti etc -con conseguente stima del Fair Value, allocazione del prezzo di acquisto (PPA), Verifica di compatibilità economica della stima patrimoniale etc.) da un altro lato invece essa sta diventando sempre più un'operazione ordinaria per la misurazione delle performance passate e future.
Da quest'ultimo punto di vista si tende a considerare il Valore d'azienda in funzione delle prospettive future e sulla base dei rendimenti attesi e ai profili di rischio delle iniziative imprenditoriali da prendere. La parola chiave sulla quale viene costruita la stima dell'azienda è quindi la parola "Proiezione". Le proiezioni sono infatti la base sulla quale vengono costruite le previsioni che a loro volta sono la base sulla quale l'impresa costruisce i propri impegni verso terzi.
A prescindere dalla motivazione per cui viene fatta una valutazione d'azienda, la relazione della valutazione si concretizza in un documento che tecnicamente prende il nome di "perizia di stima". La perizia di stima viene redatta secondo uno schema che in linea di massima può essere così sintetizzato: identificata la proprietà stimata, lo stimatore descriverà lo scopo e le caratteristiche della stima, le premesse ed il processo valutativo su cui essa è fondata, la metodologia applicata nella valutazione d'azienda e le relative conclusioni di valore. Diciamo comunque che la scaletta dei passi da seguire può essere così sintetizzata:
-Definizione degli obiettivi della valutazione e dei destinatari della relazione
-Definizione dell’oggetto di valutazione e relativa analisi di domionio (o meglio determinazione del perimetro della valutazione)
-Analisi del contesto economico in cui l'azienda opera.
-Analisi delle politiche e delle strategie aziendali
-Analisi storica dei risultati di bilancio.
-Definizione della data di riferimento della valutazione
-Scelta dei metodi di valutazione e dei relativi parametri con indicazione della motivazione delle scelte.
-Esecuzione delle operazioni di calcolo e dei relativi controlli. Considerazioni sul ruolo delle valutazioni personali nella stima. uesto è un punto molto importante perché uno dei problemi che si sono evidenziati nel passato è che si è fatto troppo spesso ricorso a valutazioni personali e troppo poco a metodi quantitativi. Le valutazioni personali sono una parte imprescindibile pel processo di stima, poiché sono proprio gli individui ad effettuare la stima, ma bosogna considerare in maniera molto seria il problema della distorsione personale. Ad esempio si sono riscontrati in numerosi studi il fatto che le stime fatte da coloro i cui interessi erano maggiormente rientati alla prudenza, si sono rivelate distorte rispetto a quanto sarebbe stato altrimenti.
-Analisi di sensitività dei risultati ottenuti, analisi di scenario, considerazioni sulle probabili percentuali di errore delle stime.
-Conclusioni
Tutto ciò sta portando alcune novità nel campo della teoria della valutazione d'azienda, affiancando ai tradizionali metodi di valutazione supportati da un'ampia e documentata dottrina teorica, metodi di stima del valore non altrettanto solidamente basati su teorie documentate e mature.
L'obiettivo della valutazione d'azienda riguarda la determinazione del valore teorico del capitale economico di una società al fine di fornire elementi conoscitivi per operazioni particolari quali aumento di capitale, cessione quote, fusioni, etc., o anche a seguito di incarichi ex lege.
Le principali fasi dell'attività riguardano la scelta e l'applicazione delle metodologie valutative maggiormente appropriate tra quelle suggerite dalla dottrina economica e dalla prassi professionale; trovano in tale ambito, applicazione p.es. metodi finanziari, multipli di borsa o transazioni comparabili, reddituali, etc.
La valutazione d'azienda porta alla redazione di una perizia di stima più o meno articolata in cui lo stimatore, identificata la proprietà stimata, descriverà lo scopo e le caratteristiche della stima, le premesse ed il processo valutativo su cui essa è fondata, la metodologia applicata nella valutazione d'azienda e le relative conclusioni di valore.
La valutazione d'azienda viene effettuata in numerosi contesti e con altrettanto numerose finalità. In linea di massima possiamo dire che essa viene eseguita da un lato in occasione di operazioni straordinarie (cessione d'azienda, cessione di quote societarie, cessione di ramo d'azienda, trasformazione societaria, conferimento, scorporo, affitto d'azienda, ristrutturazione societaria, rivalutazione di partecipazioni, ingresso di un nuovo socio, aumento di capitale, sovrapprezzi, procedimenti giudiziari, giudizi arbitrali, perizie stragiudiziali, richiesta di garanzie per finanziamenti, impairment test, valutazione e iscrizione di intangibili - marchi e brevetti etc -con conseguente stima del Fair Value, allocazione del prezzo di acquisto (PPA), Verifica di compatibilità economica della stima patrimoniale etc.) da un altro lato invece essa sta diventando sempre più un'operazione ordinaria per la misurazione delle performance passate e future.
Da quest'ultimo punto di vista si tende a considerare il Valore d'azienda in funzione delle prospettive future e sulla base dei rendimenti attesi e ai profili di rischio delle iniziative imprenditoriali da prendere. La parola chiave sulla quale viene costruita la stima dell'azienda è quindi la parola "Proiezione". Le proiezioni sono infatti la base sulla quale vengono costruite le previsioni che a loro volta sono la base sulla quale l'impresa costruisce i propri impegni verso terzi.
A prescindere dalla motivazione per cui viene fatta una valutazione d'azienda, la relazione della valutazione si concretizza in un documento che tecnicamente prende il nome di "perizia di stima". La perizia di stima viene redatta secondo uno schema che in linea di massima può essere così sintetizzato: identificata la proprietà stimata, lo stimatore descriverà lo scopo e le caratteristiche della stima, le premesse ed il processo valutativo su cui essa è fondata, la metodologia applicata nella valutazione d'azienda e le relative conclusioni di valore. Diciamo comunque che la scaletta dei passi da seguire può essere così sintetizzata:
-Definizione degli obiettivi della valutazione e dei destinatari della relazione
-Definizione dell’oggetto di valutazione e relativa analisi di domionio (o meglio determinazione del perimetro della valutazione)
-Analisi del contesto economico in cui l'azienda opera.
-Analisi delle politiche e delle strategie aziendali
-Analisi storica dei risultati di bilancio.
-Definizione della data di riferimento della valutazione
-Scelta dei metodi di valutazione e dei relativi parametri con indicazione della motivazione delle scelte.
-Esecuzione delle operazioni di calcolo e dei relativi controlli. Considerazioni sul ruolo delle valutazioni personali nella stima. uesto è un punto molto importante perché uno dei problemi che si sono evidenziati nel passato è che si è fatto troppo spesso ricorso a valutazioni personali e troppo poco a metodi quantitativi. Le valutazioni personali sono una parte imprescindibile pel processo di stima, poiché sono proprio gli individui ad effettuare la stima, ma bosogna considerare in maniera molto seria il problema della distorsione personale. Ad esempio si sono riscontrati in numerosi studi il fatto che le stime fatte da coloro i cui interessi erano maggiormente rientati alla prudenza, si sono rivelate distorte rispetto a quanto sarebbe stato altrimenti.
-Analisi di sensitività dei risultati ottenuti, analisi di scenario, considerazioni sulle probabili percentuali di errore delle stime.
-Conclusioni
martedì 17 marzo 2009
La stima immobiliare
La valutazione dei beni immobili è un'operazione molto complessa poiché richiede un'analisi sia delle caratteristiche stesse dell'immobile che di una serie di fattori esterni.
Il valore dell'immobile è infatti influenzato da:
-fattori catastali
-regolarità originaria della costruzione (c'è almeno parzialmente?)
-regime locativo
-regime di edificabilità (come è al momento della valutazione e come potrebbe evolvere nel tempo)
-rischio politico (potenziali provvedimenti legislativi limitativi o che possono modificare le destinazioni delle aree prese in considerazione)
I metodi utilizzati per le perizie immobiliari appartengono a due grandi famiglie: i diretti e gli indiretti.
I metodi diretti si possono utilizzare quando si conoscono parametri riferiti a beni immobili simili e omogenei a quelli oggetto di valutazione.
I metodi di valutazione degli immobili sono sostanzialmente i seguenti:
-metodo sintetico-comparativo
-metodo del costo di riacquisto
-metodo del costo di riproduzione
-metodo del prezzo di trasformazione
-metodo della attualizzazione del reddito
Il valore dell'immobile è infatti influenzato da:
-fattori catastali
-regolarità originaria della costruzione (c'è almeno parzialmente?)
-regime locativo
-regime di edificabilità (come è al momento della valutazione e come potrebbe evolvere nel tempo)
-rischio politico (potenziali provvedimenti legislativi limitativi o che possono modificare le destinazioni delle aree prese in considerazione)
I metodi utilizzati per le perizie immobiliari appartengono a due grandi famiglie: i diretti e gli indiretti.
I metodi diretti si possono utilizzare quando si conoscono parametri riferiti a beni immobili simili e omogenei a quelli oggetto di valutazione.
I metodi di valutazione degli immobili sono sostanzialmente i seguenti:
-metodo sintetico-comparativo
-metodo del costo di riacquisto
-metodo del costo di riproduzione
-metodo del prezzo di trasformazione
-metodo della attualizzazione del reddito
Vediamo di seguito il metodo comparativo:
lunedì 16 marzo 2009
Valutazione d'azienda e fallimento
Il fallimento è una procedura concorsuale disposta dall'autorità giudiziaria e diretta a liquidare il patrimonio dell'imprenditore insolvente al fine di distribuire il ricavato tra i creditori secondo il criterio della par condicio, fatte salve le cause legittime di prelazione. Da un punto di vista operativo esso si configura come una procedura tramite la quale il "sistema azienda" viene disaggregato nelòle sue componenti elementari e liquidato a sostegno dei creditori.
Da vari punti di vista tale procedura è simile all'operazione di liquidazione volontaria e lo è ancor di più se andiamo a verificarne la finalità ovvero la determinazione del capitale di liquidazione cioè il patromonio che scaturisce dalla somma algebrica di valori non più collegati in termini funzionali, in quanto è venuta a cessare ogni attività.
La liquidazione forzata applica metodi valutativi affini a quelli indicati per la liquidazione volontaria anche se la natura concorsuale della procedura rende necessario far riferimento ad un complesso normativo (legge fallimentare) che richiede alcune differenziazioni nei principi di valutazione e di quantificazione del patrimonio aziendale.
In linea generale, i principi di valutazione dell'attivo sono quelli del presumibile valore di realizzo dei beni, ma applicato, in sede fallimentare, con criteri di particolare prudenza; per il passivo, vale il criterio dell'accertamento ordinato dei debiti e della presunta estinzione.
Per quanto riguarda le attività, il criterio di realizzo, può essere costituito dal valore di realizzazione desunto dal mercato o dal valore di sostituzione o di riproduzione; in ogni caso, al valore di realizzo deve essere applicata sia la possibiità della vendita frazionata dei beni che quella della cessione globale dell'attività o di settori funzionanti autonomi, nell'ottica del migliore realizzo dei beni stessi.
Per le passività, occorre procedere all'estinzione delle poste debitorie, in seguito al puntuale acceramento eseguito nella verifica dello stato passivo, sia in relazione alla tipologia di debiti che della categoria del creditore (ipotecario, pignoratizio, oriviolegaito, chirografario), e alla quantificazione di eventuali poste passive potenziali (non rilevate in contabilità per contenziosi in essere o eventuali). In realtà, nella prassi professionale, molto raraente vengono valutate le passività in quanto non oggetto di trasferimento (ma di semplice accertamento ai fini della formazione dello stato passivo): la valutazione è pertanto limitata alle poste attive suscettibili di trasferimento.
Un caso particolare nella procedura fallimentare è dato dal trasferimento per cessione d'azienda: in tale circostanza l'avviamento può risultare inesistente oppure presente e quindi trasferibile.
Nella prima ipotesi la cessione frazionata dell'azienda non presenta particolari problemi valutativi in quanto la disaggregazione del complesso aziendale richiede la stima dei valori in assenza di avviamento, che si ritiene azzerato in seguito alla gestione trascora dell'azienda fallita. In tale ipotesi non si quantifica un badwill, limitandosi a valorizzare le single attività cedenti.
Qualora invece sia riscontrabile un valore di avviamento positivo, è conveniente, per ottenere il migliore soddisfaciemnto dei creditori, procedere al realizzo in blocco del complesso aziendale, per il quale la curatela si attiva onde ottenere la stima del capitale economico d'azienda (la valutazione d'azienda viene solitamente effettuata da un perito specificatamente incaricato che va a redigere un rapporto tecnicamente chiamato Perizia di Stima.
Spesso l'avviamento in tale circostanza, viene valutato emipicamente in base agli elementi oggettivi, che in sede fallimentare sono spesso carenti: si pensi all'importanza del volume d'affari, che rappresenta uno dei pochi dati certi, sul quale fondare considerazioni di valore. Il voume d'affari appare infatti come un dato non inficiato dalla negativa gestione (e può dare indicazioni tendenziali di quello che potrebbe essere l'utile dell'azienda se fosse getita in modo tale da assicurare condizioni di normalità di funzionamento e di positività dei risultati).
In tale contesto sono comunque applicabili anche i metodi tradizionali di valutazione d'azienda, in particolare i metodi patrimoniali e misti (agevolati dalla presenza di un inventario fallimentare, predistosto dal curatore e garantito dalla posa dei sigilli sui beni e nella sede dell'impresa). Più difficilmente applicabili sono i metodi reddituali e finanziari per la negativià dei dati storici e per l'aleatorietà delle previsioni per il futuro, necesitando le aziende fallite di profondi processi di ristrutturazione.
E' pertanto importante sottolineare che prima di giungere alla stima del valore d'azienda, il perito quantifica, le spese di ristrutturazione e rilancio aziendale e le detrae dal valore totale.
La normativa fallimentare disciplina la cessione del complesso aziendale (anche se temporaneamente non funzionante) all'art. 105 L.F., lasciando trapelare la propria preferenza per il realizzo in blocco dell'azienda o dei suoi rami, perché l'operazione che, nell'ottica del migliore soddisfacimneto dei creditori, rappresenta un adelle soluzioni più auspicabili della crisi d'impresa.
Qualora l'impresa venga dichiarata fallita, l'unità aziendale può essere mantenuta solo adottando forme idonee ad evitare il dissolvimento del collegamanto funzionale che la caratterizza: la finalità è quella di conservare l'integrità del complesso aziendale, soprattutto come unità produttiva.
L'azienda non si estingue con la dichiarazione di fallimento, potendo il sistema giuridico (non solo fallimentare) reagire alla disgregazione attraverso formule che rendono possibili soluzioni temporanee, quali l'affitto d'azienda o di un suo ramo, anche durante la procedura (art. 104-bis L.F.), oppure l'esercizio provvisorio (art. 104 L.F.), al fine di matenere saldo il vincolo di destinazione produttiva del complesso aziendale. Con la sentenza dichiarativa di fallimento infatti, il tribunale può disporre l' "esercizio provvisorio" (continuazione dell'esercizio dell'impresa) su proposta del curatore, sentito il Giudice Delegato e il comitato dei creditori (o autonomamente, se è disposto contestualmente alla dichiarazione di fallimento), anche tramite affitto d'azienda o di un ramo di essa. L'affittuario avrà diritto di prelazione in caso di vendita dell'impresa nel rilevarla.
Entro 60 giorni dalla redazione dell'inventario, il curatore predispone il programma di liquidazione. Viene presentato ai creditori e al G.D. (Giudice Delegato). Dopo l'approvazione, si procede alla vendita dei beni, dell'azienda o per rami d'azienda, cessione dei crediti anche di natura fiscale secondo metodologie competitive (come l'asta pubblica). Il G.D. può sospendere la vendita se ricorrono gravi e giustificati motivi, su istanza del fallito o del comitato dei creditori, o in caso di offerta migliorativa.
Il progetto di riparto dell'attivo è predisposto dal curatore e diviene esecutivo se, una volta trascorsi i 15 giorni, i creditori non propongono reclamo. Altrimenti il programma diviene esecutivo previo accantonamento delle somme contestate sulle quali decide il tribunale. Nella ripartizione i crediti assistiti da garanzia reale prevalgono sui crediti prededucibili; questi prevalgono sui crediti privilegiati (pegno, ipoteca) e per ultimi si hanno i creditori chirografari, soggetti a par condicio creditorum (in pratica, saranno soddisfatti in egual misura sulla percentuale del credito ad essi dovuto).
La norma fallimentare sulla liquidazione dell'attivo è codificata dall'art. 107 L.F., che disciplina la modalità delle vendite: nonostante il rapporto di complementarietà che lega i beni aziendali sia di natura più intensa rispetto alla semplice sommatoria dei beni da tresferire in blocco, tra le forma di vendita ammesse, ispirate comunque a criteri di competitività, si rendono reperibili oltre all'incanto, le offerte private, come ipotesi tipiche delle vendite fallimentari, dei complessi aziendali, il cui atto definitivo resta pur sempre un provvedimento di natura giudiziaria.
Da vari punti di vista tale procedura è simile all'operazione di liquidazione volontaria e lo è ancor di più se andiamo a verificarne la finalità ovvero la determinazione del capitale di liquidazione cioè il patromonio che scaturisce dalla somma algebrica di valori non più collegati in termini funzionali, in quanto è venuta a cessare ogni attività.
La liquidazione forzata applica metodi valutativi affini a quelli indicati per la liquidazione volontaria anche se la natura concorsuale della procedura rende necessario far riferimento ad un complesso normativo (legge fallimentare) che richiede alcune differenziazioni nei principi di valutazione e di quantificazione del patrimonio aziendale.
In linea generale, i principi di valutazione dell'attivo sono quelli del presumibile valore di realizzo dei beni, ma applicato, in sede fallimentare, con criteri di particolare prudenza; per il passivo, vale il criterio dell'accertamento ordinato dei debiti e della presunta estinzione.
Per quanto riguarda le attività, il criterio di realizzo, può essere costituito dal valore di realizzazione desunto dal mercato o dal valore di sostituzione o di riproduzione; in ogni caso, al valore di realizzo deve essere applicata sia la possibiità della vendita frazionata dei beni che quella della cessione globale dell'attività o di settori funzionanti autonomi, nell'ottica del migliore realizzo dei beni stessi.
Per le passività, occorre procedere all'estinzione delle poste debitorie, in seguito al puntuale acceramento eseguito nella verifica dello stato passivo, sia in relazione alla tipologia di debiti che della categoria del creditore (ipotecario, pignoratizio, oriviolegaito, chirografario), e alla quantificazione di eventuali poste passive potenziali (non rilevate in contabilità per contenziosi in essere o eventuali). In realtà, nella prassi professionale, molto raraente vengono valutate le passività in quanto non oggetto di trasferimento (ma di semplice accertamento ai fini della formazione dello stato passivo): la valutazione è pertanto limitata alle poste attive suscettibili di trasferimento.
Un caso particolare nella procedura fallimentare è dato dal trasferimento per cessione d'azienda: in tale circostanza l'avviamento può risultare inesistente oppure presente e quindi trasferibile.
Nella prima ipotesi la cessione frazionata dell'azienda non presenta particolari problemi valutativi in quanto la disaggregazione del complesso aziendale richiede la stima dei valori in assenza di avviamento, che si ritiene azzerato in seguito alla gestione trascora dell'azienda fallita. In tale ipotesi non si quantifica un badwill, limitandosi a valorizzare le single attività cedenti.
Qualora invece sia riscontrabile un valore di avviamento positivo, è conveniente, per ottenere il migliore soddisfaciemnto dei creditori, procedere al realizzo in blocco del complesso aziendale, per il quale la curatela si attiva onde ottenere la stima del capitale economico d'azienda (la valutazione d'azienda viene solitamente effettuata da un perito specificatamente incaricato che va a redigere un rapporto tecnicamente chiamato Perizia di Stima.
Spesso l'avviamento in tale circostanza, viene valutato emipicamente in base agli elementi oggettivi, che in sede fallimentare sono spesso carenti: si pensi all'importanza del volume d'affari, che rappresenta uno dei pochi dati certi, sul quale fondare considerazioni di valore. Il voume d'affari appare infatti come un dato non inficiato dalla negativa gestione (e può dare indicazioni tendenziali di quello che potrebbe essere l'utile dell'azienda se fosse getita in modo tale da assicurare condizioni di normalità di funzionamento e di positività dei risultati).
In tale contesto sono comunque applicabili anche i metodi tradizionali di valutazione d'azienda, in particolare i metodi patrimoniali e misti (agevolati dalla presenza di un inventario fallimentare, predistosto dal curatore e garantito dalla posa dei sigilli sui beni e nella sede dell'impresa). Più difficilmente applicabili sono i metodi reddituali e finanziari per la negativià dei dati storici e per l'aleatorietà delle previsioni per il futuro, necesitando le aziende fallite di profondi processi di ristrutturazione.
E' pertanto importante sottolineare che prima di giungere alla stima del valore d'azienda, il perito quantifica, le spese di ristrutturazione e rilancio aziendale e le detrae dal valore totale.
La normativa fallimentare disciplina la cessione del complesso aziendale (anche se temporaneamente non funzionante) all'art. 105 L.F., lasciando trapelare la propria preferenza per il realizzo in blocco dell'azienda o dei suoi rami, perché l'operazione che, nell'ottica del migliore soddisfacimneto dei creditori, rappresenta un adelle soluzioni più auspicabili della crisi d'impresa.
Qualora l'impresa venga dichiarata fallita, l'unità aziendale può essere mantenuta solo adottando forme idonee ad evitare il dissolvimento del collegamanto funzionale che la caratterizza: la finalità è quella di conservare l'integrità del complesso aziendale, soprattutto come unità produttiva.
L'azienda non si estingue con la dichiarazione di fallimento, potendo il sistema giuridico (non solo fallimentare) reagire alla disgregazione attraverso formule che rendono possibili soluzioni temporanee, quali l'affitto d'azienda o di un suo ramo, anche durante la procedura (art. 104-bis L.F.), oppure l'esercizio provvisorio (art. 104 L.F.), al fine di matenere saldo il vincolo di destinazione produttiva del complesso aziendale. Con la sentenza dichiarativa di fallimento infatti, il tribunale può disporre l' "esercizio provvisorio" (continuazione dell'esercizio dell'impresa) su proposta del curatore, sentito il Giudice Delegato e il comitato dei creditori (o autonomamente, se è disposto contestualmente alla dichiarazione di fallimento), anche tramite affitto d'azienda o di un ramo di essa. L'affittuario avrà diritto di prelazione in caso di vendita dell'impresa nel rilevarla.
Entro 60 giorni dalla redazione dell'inventario, il curatore predispone il programma di liquidazione. Viene presentato ai creditori e al G.D. (Giudice Delegato). Dopo l'approvazione, si procede alla vendita dei beni, dell'azienda o per rami d'azienda, cessione dei crediti anche di natura fiscale secondo metodologie competitive (come l'asta pubblica). Il G.D. può sospendere la vendita se ricorrono gravi e giustificati motivi, su istanza del fallito o del comitato dei creditori, o in caso di offerta migliorativa.
Il progetto di riparto dell'attivo è predisposto dal curatore e diviene esecutivo se, una volta trascorsi i 15 giorni, i creditori non propongono reclamo. Altrimenti il programma diviene esecutivo previo accantonamento delle somme contestate sulle quali decide il tribunale. Nella ripartizione i crediti assistiti da garanzia reale prevalgono sui crediti prededucibili; questi prevalgono sui crediti privilegiati (pegno, ipoteca) e per ultimi si hanno i creditori chirografari, soggetti a par condicio creditorum (in pratica, saranno soddisfatti in egual misura sulla percentuale del credito ad essi dovuto).
La norma fallimentare sulla liquidazione dell'attivo è codificata dall'art. 107 L.F., che disciplina la modalità delle vendite: nonostante il rapporto di complementarietà che lega i beni aziendali sia di natura più intensa rispetto alla semplice sommatoria dei beni da tresferire in blocco, tra le forma di vendita ammesse, ispirate comunque a criteri di competitività, si rendono reperibili oltre all'incanto, le offerte private, come ipotesi tipiche delle vendite fallimentari, dei complessi aziendali, il cui atto definitivo resta pur sempre un provvedimento di natura giudiziaria.
mercoledì 11 marzo 2009
Valutazioni di aziende in occasione del Concordato Preventivo
Il Concordato Preventivo può esere realizzato con vari tipi di accordo tra cui:
- "concordato preventivo con assuntore"; si realizza quando un assuntore offre proprie azioni in cambio dell'attività dell'impresa interessata alla proposta di concordato.
- "concordato preventivo con cessione dei beni"; si realizza quando il debitore "mette sul piatto" il suo patrimonio esistente alla data della proposta di concordato per il pagamento delle passività.
In generale si può ritenere che il concordato con assuntore implica la conservazione dell'impresa mediante un'attività di ristrutturazione, mentre il concordato con cessione dei beni presuppone la cessazione dell'attività dell'impresa e quindi la relativa liquidazione.
In realtà ci sono delle situazioni intermedie su cui non ci dilunghiamo in questa sede.
Quando scegliere il concordato preventivo con assuntore e quando quello con cessione dei beni?
Beh, diciamo che bisogna analizzare le cause che hanno portato l'azienda ad una situazione di sofferenza e capire bene, nell'ambito di questa situazione, qual è il grado di sofferenza e se si possono mettere in atto dei provvedimenti per risolvere l'impasse.
Se la crisi è irreversibile, probabilmente l'unica soluzione attuabile è il concordato con "cessione di beni" e la successiva liquidazione dell'azienda.
Se invece esiste possibilità di risanamento, occorre effettuare un confronto tra il capitale economico dell'azienda in funzionamento al netto dei costi di ristrutturazione, con il valore ottenibile dalla liquidazione del complesso aziendale per capire la convenienza economica delle diverse alternative.
segue...
- "concordato preventivo con assuntore"; si realizza quando un assuntore offre proprie azioni in cambio dell'attività dell'impresa interessata alla proposta di concordato.
- "concordato preventivo con cessione dei beni"; si realizza quando il debitore "mette sul piatto" il suo patrimonio esistente alla data della proposta di concordato per il pagamento delle passività.
In generale si può ritenere che il concordato con assuntore implica la conservazione dell'impresa mediante un'attività di ristrutturazione, mentre il concordato con cessione dei beni presuppone la cessazione dell'attività dell'impresa e quindi la relativa liquidazione.
In realtà ci sono delle situazioni intermedie su cui non ci dilunghiamo in questa sede.
Quando scegliere il concordato preventivo con assuntore e quando quello con cessione dei beni?
Beh, diciamo che bisogna analizzare le cause che hanno portato l'azienda ad una situazione di sofferenza e capire bene, nell'ambito di questa situazione, qual è il grado di sofferenza e se si possono mettere in atto dei provvedimenti per risolvere l'impasse.
Se la crisi è irreversibile, probabilmente l'unica soluzione attuabile è il concordato con "cessione di beni" e la successiva liquidazione dell'azienda.
Se invece esiste possibilità di risanamento, occorre effettuare un confronto tra il capitale economico dell'azienda in funzionamento al netto dei costi di ristrutturazione, con il valore ottenibile dalla liquidazione del complesso aziendale per capire la convenienza economica delle diverse alternative.
segue...
lunedì 9 marzo 2009
La valutazione delle aziende in liquidazione...di questi tempi...
L'operazione di liquidazione ha come finalità la dissoluzione del patrimonio aziendale.
Essa costituisce l'ultimo atto dell'attività dell'azienda.
Quanti tipi di liquidazione esistono?
Beh, possiamo clessificarne sostanzialmente due tipi: la LIQUIDAZIONE VOLONTARIA e la LIQUIDAZIONE FORZATA.
La liquidazione volontaria viene decisa direttamente dall'azienda, la forzata è invece realizzata in seguito a disposizioni di legge.
Ad ogni modo, in caso di liquidazione, l'azienda converte le varie attività in denaro liquido attraverso una serie di azioni come la vendita o la riscossione, ed
estingue le passività tramite il rimborso dei debiti.
Quali sono i fattori di cui tener conto in questo tipo di valutazione?
Diciamo che la prima cosa da considerare è il fatto che il patrimonio aziendale non è più un sistema organizzato di fattori produttivi, e quindi ha perso quella parte del valore che gli deriva dal fatto di essere "un sistema organizzato". Non è quindi quantificabile a Valori Correnti.
Esso non è nemmeno valorizzabile come Capitale di Funzionamento, poiché le varie parti del sistema non fanno più parte di un "insieme unitario e funzionante".
Le singole parti sono rilevanti solo nella misura in cui sono valutabili in maniera autonoma.Il capitale di liquidazione è quindi costituito dalle poste attive dotate di autonomo valore di scambio e dalle poste passive a cui si presume debbano conseguire uscite monetarie in quanto obbligazioni da adempiere.
Segue
Essa costituisce l'ultimo atto dell'attività dell'azienda.
Quanti tipi di liquidazione esistono?
Beh, possiamo clessificarne sostanzialmente due tipi: la LIQUIDAZIONE VOLONTARIA e la LIQUIDAZIONE FORZATA.
La liquidazione volontaria viene decisa direttamente dall'azienda, la forzata è invece realizzata in seguito a disposizioni di legge.
Ad ogni modo, in caso di liquidazione, l'azienda converte le varie attività in denaro liquido attraverso una serie di azioni come la vendita o la riscossione, ed
estingue le passività tramite il rimborso dei debiti.
Quali sono i fattori di cui tener conto in questo tipo di valutazione?
Diciamo che la prima cosa da considerare è il fatto che il patrimonio aziendale non è più un sistema organizzato di fattori produttivi, e quindi ha perso quella parte del valore che gli deriva dal fatto di essere "un sistema organizzato". Non è quindi quantificabile a Valori Correnti.
Esso non è nemmeno valorizzabile come Capitale di Funzionamento, poiché le varie parti del sistema non fanno più parte di un "insieme unitario e funzionante".
Le singole parti sono rilevanti solo nella misura in cui sono valutabili in maniera autonoma.Il capitale di liquidazione è quindi costituito dalle poste attive dotate di autonomo valore di scambio e dalle poste passive a cui si presume debbano conseguire uscite monetarie in quanto obbligazioni da adempiere.
Segue
giovedì 5 marzo 2009
La stima preventiva assicurativa
LA STIMA PREVENTIVA ASSICURATIVA
Perché la Stima Preventiva
Per ovviare agli inconvenienti suddetti è possibile stipulare una polizza di “Assicurazione con Dichiarazione di Valore”, o meglio una polizza in cui i valori assicurati derivano da una stima (Stima Preventiva Assicurativa) elaborata da una società di stime indipendente, riconosciuta dalle Comapagnie assicurative e che abbia dimostrato nel corso degli anni serietà e professionalità.
Esiste quindi sul mercato assicurativo italiano uno strumento collaudato da anni che trova ogni giorno maggiore diffusione e che si propone di superare preventivamente una eventuale contestazione, in caso di sinistro, sulla congruità o meno dei valori dichiarati in polizza.
Vantaggi della Stima Preventiva
La Stima Preventiva presenta molteplici vantaggi, fra i quali:
· La certezza di assicurare il valore reale dei beni evitando così un’eventuale ed inutile spesa aggiuntiva dovuta a sovrassicurazione o al rischio, non meno probabile, di sottoassicurazione.
· L’eliminazione per patto esplicito dell’applicazione della regola proporzionale, con la conseguente certezza di un risarcimento equo che tenga conto realmente del valore che i beni assicurati hanno al momento del sinistro.
· La sollecita liquidazione del danno essendo il perito esonerato dal valutare la preesistenza dei beni.
· La disponibilità di un inventario dei beni patrimoniali che dia una fotografia a 360 gradi della realtà aziendale stimata e che costituisca un valido strumento a fini conoscitivi interni.
Esecuzione della Stima
Al conferimento dell’incarico la Società di Stima esegue un inventario fisico analitico dei beni patrimoniali dell’assicurato (esclusi naturalmente i terreni) ed emette un rapporto peritale (Prima Stima) che viene consegnato al Cliente.
Successivamente viene effettuato dai tecnici incaricati un sopralluogo annuale sulla proprietà allo scopo di rilevare e valutare i nuovi investimenti e/o trasferimenti di beni patrimoniali e le eventuali alienazioni intercorse nel periodo (Aggiornamento di Stima).
Ulteriori vantaggi della Stima
Il rapporto peritale della Stima Preventiva contiene un inventario dettagliato (valorizzato ai fini assicurativi) dei beni di proprietà suddiviso per aree definite e per partite assicurative (fabbricati, macchinari, impianti, attrezzature, macchine elaborazione dati, ecc.).
Si vuol sottolineare inoltre che la determinazione del valore dei beni patrimoniali da parte di consulenti indipendenti comporta due vantaggi:
· Assoluta obiettività operativa
· Non dover coinvolgere l’organico della Società in un progetto che normalmente richiede una notevole mole di lavoro.
Premessa
La determinazione del valore del patrimonio è onere dell’assicurato.
La Legislazione Italiana relativa all’assicurazione contro i danni sancisce che se la copertura assicurativa copre solo una parte del valore che la cosa assicurata aveva al momento del sinistro la Compagnia di Assicurazione risponde dei danni in proporzione della parte suddetta (Regola Proporzionale, art. 1907 c.c. e art. 21 delle Condizioni Generali di Assicurazione).
E’ quindi evidente che l’assicurato ha una grave responsabilità, complicata dal fatto che fenomeni quali l’inflazione e le innovazioni tecnologiche rendono estremamente arduo seguire l’andamento del valore del patrimonio, sia esso il costo di rimpiazzo (Valore a Nuovo) o il valore attuale (Valore allo Stato d’Uso).
La determinazione del valore del patrimonio è onere dell’assicurato.
La Legislazione Italiana relativa all’assicurazione contro i danni sancisce che se la copertura assicurativa copre solo una parte del valore che la cosa assicurata aveva al momento del sinistro la Compagnia di Assicurazione risponde dei danni in proporzione della parte suddetta (Regola Proporzionale, art. 1907 c.c. e art. 21 delle Condizioni Generali di Assicurazione).
E’ quindi evidente che l’assicurato ha una grave responsabilità, complicata dal fatto che fenomeni quali l’inflazione e le innovazioni tecnologiche rendono estremamente arduo seguire l’andamento del valore del patrimonio, sia esso il costo di rimpiazzo (Valore a Nuovo) o il valore attuale (Valore allo Stato d’Uso).
Per ovviare agli inconvenienti suddetti è possibile stipulare una polizza di “Assicurazione con Dichiarazione di Valore”, o meglio una polizza in cui i valori assicurati derivano da una stima (Stima Preventiva Assicurativa) elaborata da una società di stime indipendente, riconosciuta dalle Comapagnie assicurative e che abbia dimostrato nel corso degli anni serietà e professionalità.
Esiste quindi sul mercato assicurativo italiano uno strumento collaudato da anni che trova ogni giorno maggiore diffusione e che si propone di superare preventivamente una eventuale contestazione, in caso di sinistro, sulla congruità o meno dei valori dichiarati in polizza.
Vantaggi della Stima Preventiva
La Stima Preventiva presenta molteplici vantaggi, fra i quali:
· La certezza di assicurare il valore reale dei beni evitando così un’eventuale ed inutile spesa aggiuntiva dovuta a sovrassicurazione o al rischio, non meno probabile, di sottoassicurazione.
· L’eliminazione per patto esplicito dell’applicazione della regola proporzionale, con la conseguente certezza di un risarcimento equo che tenga conto realmente del valore che i beni assicurati hanno al momento del sinistro.
· La sollecita liquidazione del danno essendo il perito esonerato dal valutare la preesistenza dei beni.
· La disponibilità di un inventario dei beni patrimoniali che dia una fotografia a 360 gradi della realtà aziendale stimata e che costituisca un valido strumento a fini conoscitivi interni.
Al conferimento dell’incarico la Società di Stima esegue un inventario fisico analitico dei beni patrimoniali dell’assicurato (esclusi naturalmente i terreni) ed emette un rapporto peritale (Prima Stima) che viene consegnato al Cliente.
Successivamente viene effettuato dai tecnici incaricati un sopralluogo annuale sulla proprietà allo scopo di rilevare e valutare i nuovi investimenti e/o trasferimenti di beni patrimoniali e le eventuali alienazioni intercorse nel periodo (Aggiornamento di Stima).
Ulteriori vantaggi della Stima
Il rapporto peritale della Stima Preventiva contiene un inventario dettagliato (valorizzato ai fini assicurativi) dei beni di proprietà suddiviso per aree definite e per partite assicurative (fabbricati, macchinari, impianti, attrezzature, macchine elaborazione dati, ecc.).
Si vuol sottolineare inoltre che la determinazione del valore dei beni patrimoniali da parte di consulenti indipendenti comporta due vantaggi:
· Assoluta obiettività operativa
· Non dover coinvolgere l’organico della Società in un progetto che normalmente richiede una notevole mole di lavoro.
Iscriviti a:
Post (Atom)
Post
